todo sobre plazos, tasas y cuotas

Desde principios de este año, el mercado inmobiliario está en permanente ebullición por varias razones. En primer lugar, la derogación de la Ley de Alquileres, promulgada en 2020 y que está incluida en el DNU 70, lo liberó de las cláusulas que llevaron a que prácticamente desapareciera la oferta de unidades con la consiguiente suba de los precios. Ahora, luego de cuatro años en los que prácticamente habían desaparecido del mercado, los créditos hipotecarios ajustados por inflación vuelven a ocupar la escena, pues en los últimos días varios bancos, tanto públicos como privados, anunciaron que los volverán a ofrecer a la brevedad.

Desde las entidades que ya oficializaron su lanzamiento informaron que las consultas sobre las nuevas líneas vienen creciendo en forma exponencial, siendo las principales consultas las que giran en torno de los siguientes puntos:

• Monto al que se puede acceder
• Cuánto se puede financiar
• El plazo de cada crédito
• Cuál es el monto inicial de las cuotas
• Cuánto hay que ganar

Pero antes de entrar en detalle sobre cada uno de estos puntos, conviene aclarar tal vez el más importante de todos, que es cómo se calcula el monto del préstamo y en que se expresa. En tal sentido, si bien el mercado inmobiliario opera en dólares, el monto elegido se debe multiplicar por el tipo de cambio elegido, que puede ser el dólar MEP y al resultado en pesos dividirlo por la cotización de la UVA del día.

A manera de ejemplo, si se solicitan u$s100.000 y el tipo de cambio es de $1.040, el monto en pesos ascenderá a $104 millones, que divididos por el valor de la UVA, dan como resultado un total de 110.850 UVAS. Es a partir de este monto que se aplica la tasa de interés según el sistema francés de amortización, que toma en cuenta el plazo y la tasa de interés correspondiente para calcular la cuota en UVA.

Finalmente, se debe multiplicar esta última por la cotización del día de pago y se obtendrá el monto a pagar en pesos.

Monto al que se puede acceder

Este depende de cada entidad, pues puede tener un máximo de u$s100.000 en el caso de Bancor aunque varias entidades informan que no tienen límites. En todo caso, la cuestión pasa por el monto del inmueble que se quiera comprar.

Cuánto se puede financiar

El monto a financiar también es variable, pero la mayoría de las ofertas lo ubican en el 75% del valor a escriturar, aunque en algunos casos se llega al 100 por ciento.

El plazo de cada crédito

En términos generales, los bancos ofrecen préstamos a 20 años de plazo, aunque algunos se estiran hasta los 30. La excepción es por ahora el ICBC que solo financia a 15 años.

Cuál es el valor inicial de las cuotas

Todo dependerá de la línea, es decir, del banco, pues varían las condiciones de las tasas de interés, en función del cliente, del plazo e incluso en el caso del Ciudad, de la ubicación del inmueble, ya que se benefician las compras en el Microcentro con una tasa preferencial.

En lo que hace a las tasas de interés, el siguiente cuadro muestra como son:

Como se puede apreciar, estas van de un mínimo del 3,5% al 8% para un plazo de 20 años y del 4% al 9,65% para diez años más. En algunos casos existen, como ya se mencionó, diferencias por ubicación geográfica (Banco Ciudad) o según se sea cliente o se acrediten haberes o no. Sobre este último requisito, lo llamativo es que las tasas de interés prácticamente se duplican, por lo que es un detalle a tener en cuenta.

TASA DE INTERÉS

HIPOTECARIO

Monto máximo: u$s250.000

Tasa de interés con haberes (20 años): 4,25

Tasa de interés con haberes (30 años): 8,65

Tasa de interés con haberes (20 años): 4,25

Tasa de interés con haberes (30 años): 9,65

CIUDAD

Monto máximo: u$s250.000

Tasa de interés con haberes (20 años): 3,5

Tasa de interés con haberes (30 años): 5,5

SUPERVIELLE

Monto máximo: sin límite

Tasa de interés con haberes (20 años): 4

Tasa de interés con haberes (30 años): 8

Tasa de interés con haberes (20 años): 4

Tasa de interés con haberes (80 años): 8

BANCOR

Monto máximo: u$s100.000

Tasa de interés con haberes (20 años): 4,9

Tasa de interés con haberes (30 años): 4,9

CORRIENTES

Monto máximo: sin límite

Tasa de interés con haberes (20 años): 5

NACION

Monto máximo: u$s140.000

Tasa de interés con haberes (20 años): 5,4

Tasa de interés con haberes (30 años): 8

Tasa de interés con haberes (20 años): 4,5

Tasa de interés con haberes (80 años): 8

SANTANDER

Monto máximo: sin límite

Tasa de interés con haberes (20 años): 5,5

En función de las tasas de interés y de los plazos se calculan los montos de las cuotas iniciales, que posteriormente se incrementarán en función de la inflación minorista. A continuación se muestran los resultados por entidad y plazos.

MACRO

Monto máximo: sin límite

Tasa de interés cobrando el sueldo: TNA 5.50% + UVA

Tasa de interés sin cobrar el sueldo: TNA 7% + UVA

Del cuadro surge que para un préstamo de u$s100.000 a 20 años de plazo las cuotas puras parten de los $603.000 y suben por encima de los $900.000, dependiendo de las condiciones del mismo.

En cambio, para el plazo más largo, las cuotas más bajas son de unos $512.000 y trepan hasta los 886.000 pesos.

CUOTA INICIAL

HIPOTECARIO

20 años: $644.067 – $912.390

30 años: 511.595 – $885.933

CIUDAD

20 años: $603.162 – $715.370

SUPERVIELLE

20 años: $630.000 – $869.890

30 años: $496.490 – $763.124

BANCOR

20 años: $680.657 – $680.657

CORRIENTES

20 años: $686.380

NACION

20 años: $657.953 – $869.890

30 años: $526.981 – $763.124

SANTANDER

20 años: $715.370

Cuánta plata hay que ganar

Finalmente, quien desee tomar un préstamo de esta naturaleza debe tener en cuenta que para acceder al mismo debe demostrar ingresos del grupo familiar que parten de los dos millones de pesos y pueden llegar hasta los 3,5 millones de pesos.

Finalmente, los bancos en general aconsejan estudiar con mucha atención los montos que se eligen y fundamentalmente la relación entre la cuota y el ingreso, que en términos generales no debería superar el 20% de este último.

HIPOTECARIO

20 años: $2.576.000 – $3.650.000

30 años: $2.046.000 – 3.544.000

CIUDAD

20 años: $2.413.000 – $2.861.000

SUPERVIELLE

20 años: $2.521.000 – $3.480.000

30 años: $1.986.000 – $3.052.000

BANCOR

20 años: $2.723.000 – $2.723.000

CORRIENTES

20 años: $2.745.000

NACION

20 años: $2.632.000 – $3.480.000

30 años: $2.108.000 – $3.052.000

SANTANDER

20 años: $2.861.000