El Gobierno nacional, a través de un decreto oficial, anunció el cierre del fondo fiduciario que sostenía el programa ProCrear y la puesta en marcha de un sistema de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo. La medida se oficializó mediante el Decreto 1017/2024, anunciado este miércoles por el vocero presidencial Manuel Adorni y ejecutada por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger. Esta iniciativa busca ampliar las opciones de financiamiento en el mercado inmobiliario y fomentar la libertad económica promovida por la administración de Javier Milei.
Sturzenegger explicó que la nueva política «permite el otorgamiento de hipotecas contra boletos de compraventa en emprendimientos en pozo», una modalidad que ofrece mayor flexibilidad para la financiación de proyectos en construcción. En el nuevo esquema, los boletos de compraventa podrán registrarse y negociarse libremente en el registro de la propiedad, ampliando las alternativas de financiamiento disponibles para desarrolladores y compradores.
El ministro destacó que esta iniciativa es un paso hacia la reducción de regulaciones estatales en el sector privado, facilitando así el acceso a nuevos activos subyacentes en el mercado financiero.
Federico Sturzenegger explica cambios en los créditos hipotecarios y compra de propiedades
El funcionamiento de las hipotecas divisibles
La política de hipotecas divisibles se centra en ofrecer una nueva modalidad de crédito que permite que la deuda hipotecaria inicial y su garantía puedan fraccionarse en partes independientes. Esto implica que cada unidad de un proyecto inmobiliario, como un edificio o complejo de viviendas, pueda llevar su propia porción de hipoteca. Este sistema permite que, en lugar de asumir la totalidad de la deuda al momento de la compra, cada comprador adquiera solo la porción correspondiente a su unidad específica, lo que facilita las transacciones sin necesidad de cancelar la hipoteca global.
La implementación de este sistema, según explicaron desde el Gobierno, busca dinamizar el mercado inmobiliario, ofreciendo a los desarrolladores y compradores nuevas herramientas financieras para adquirir propiedades en etapa de construcción.
«El crédito hipotecario constituye un instrumento fundamental para el acceso a la vivienda, el desarrollo de la inversión privada y la reactivación económica y productiva en el territorio nacional», afirmaron fuentes oficiales en el comunicado que acompaña el decreto. Esta modalidad, según el Ejecutivo, podría ser clave para que más familias accedan a una vivienda propia y, a la vez, para incentivar el crecimiento del sector de la construcción y sectores relacionados.
Requisitos para la constitución de la hipoteca divisible
En el artículo 2, el decreto establece los requisitos para la creación de una hipoteca divisible. En primer lugar, el inmueble debe estar libre de gravámenes o, si los hubiera, estos deben ser reconocidos por el acreedor. También debe presentarse un proyecto que describa la modalidad de la subdivisión, incluyendo el número, las características y el destino de las unidades funcionales o lotes. Este proyecto debe detallar el diseño urbanístico planificado.
Una vez completada la subdivisión, el inmueble puede transferirse o constituirse en un derecho real de superficie para cada adquirente. A su vez, el crédito y la garantía hipotecaria se dividirán y afectarán a cada unidad individual por el saldo de deuda correspondiente. Esto implica que cada adquirente será responsable de su propia deuda, de acuerdo con las condiciones pactadas con el acreedor hipotecario.
Además, el decreto permite que las hipotecas divisibles puedan ser cedidas, securitizadas, integradas en fideicomisos financieros o usadas para la emisión de letras hipotecarias. Esto amplía las posibilidades de financiamiento, al facilitar que las hipotecas sean objeto de transacciones secundarias en los mercados financieros, promoviendo así una mayor liquidez en el sector inmobiliario.
El decreto también habilita la posibilidad de establecer hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esto implica que se podrá hipotecar el derecho de construir o desarrollar en un inmueble, ya sea sobre el suelo, el vuelo o el subsuelo, durante el plazo de vigencia de dicho derecho. De esta manera, el decreto abre la puerta a la construcción en áreas específicas del terreno, las cuales deberán ser descritas en documentos cartográficos de acuerdo con las normativas de cada jurisdicción.
Esta medida tiene como objetivo promover el desarrollo de proyectos inmobiliarios en zonas urbanas densas, optimizando el uso del espacio vertical y permitiendo que se creen propiedades hipotecables sobre la base del derecho real de superficie, sin necesidad de poseer el suelo en su totalidad.
Rol de la Comisión Nacional de Valores y medidas complementarias
El título III del decreto faculta a la Comisión Nacional de Valores (CNV) para autorizar a entidades financieras a registrar boletos de compraventa y otros contratos de propiedades proyectadas bajo régimen de propiedad horizontal. Esta disposición se orienta a otorgar un respaldo jurídico y administrativo a las transacciones de inmuebles aún en construcción, garantizando así el derecho de dominio sobre unidades futuras que aún no pueden ser habitadas.
El Ministerio de Economía implementará medidas complementarias para asegurar el acceso a la vivienda y el resguardo del derecho de propiedad. Entre estas acciones, se desarrollarán mecanismos de armonización federal para unificar la aplicación de los derechos reales en las distintas provincias. La Superintendencia de Seguros de la Nación, por su parte, tendrá un rol en la promoción de seguros de riesgo asociados a los créditos hipotecarios, especialmente aquellos respaldados por hipotecas divisibles o derechos de superficie.
Para lograr una implementación efectiva del decreto, el Gobierno convocó a las provincias a adoptar medidas necesarias que faciliten la registración de boletos de compraventa y contratos sobre propiedades en desarrollo, de acuerdo con el régimen de subdivisión del suelo previsto en el decreto. Las provincias deberán coordinar con sus autoridades locales para ajustar los marcos legales y administrativos según las normativas federales, de manera que la inscripción de las hipotecas y de los boletos de compraventa sea homogénea y accesible en todo el territorio nacional.
La eliminación del Procrear y la introducción de hipotecas divisibles representan un cambio en la estrategia habitacional de Argentina, orientando la política hacia un enfoque basado en el mercado y la inversión privada. Al permitir que los desarrolladores inmobiliarios ofrezcan créditos independientes para cada unidad funcional, la medida busca aumentar la oferta de vivienda y la construcción de nuevos proyectos. Asimismo, esta flexibilización del marco hipotecario se proyecta como un incentivo para los inversores, quienes podrían contar con instrumentos financieros adaptables a sus necesidades y a la situación económica actual.
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