Primero impulsado por la derogación de la Ley de Alquileres, que generó una mayor estabilidad en los valores de las propiedades y provocó también un mayor interés por parte de los inversores (que vieron una rentabilidad más predecible); y después por el retorno del crédito hipotecario y la aprobación de la coloquialmente llamada «Ley de Blanqueo», durante 2024 el mercado inmobiliario vivió una reconfiguración que trajo aparejada una clara reactivación y un cambio de tendencia.
En enero pasado, se registraron 3.645 escrituras, «un 52,5% menos que las formalizadas en diciembre (7.667), pero un 93,7% por encima del nivel de enero de 2024», informa Leandro Molina, Country Manager de Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú. Es decir, «pese a la caída en el total, los números siguen siendo positivos respecto de hace un año», avisa.
Según los últimos informes, hay más de 104.000 propiedades en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), de las cuales el 68% son departamentos. «En tanto que el promedio mensual actual ronda las 4.000 escrituras, un número muy superior al registrado entre 2020 y 2022, cuando la actividad estaba en mínimos históricos», aclara el asesor de real estate y presidente de la inmobiliaria Zipcode, Daniel Bryn.
Una propiedad tarda un año y medio en venderse
Estos guarismos evidencian mayor agilidad en el cierre de operaciones que los tiempos se han reducido considerablemente, impulsados por el repunte de la demanda: en el primer trimestre de 2025, una propiedad se vende en un año y medio, según datos de Monitor Inmobiliario, un cambio radical respecto de 2020, cuando se necesitaban más de diez años.
Es más, «si la propiedad está bien tasada, se puede llegar a vender en un período de 30 a 60 días, cuando años anteriores (2019-2023) estos tiempos se estiraban bastante, aunque el inmueble tuviera bien fijado el valor, ya que había mucha menos demanda», comenta Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario
En el afán de sumar estadísticas, actualmente «el mercado necesita alrededor de 18 a 20 meses para absorber el stock de propiedades en venta, mientras que en los años de menor actividad (2020-2022), este plazo llegó a superar los 100 meses en algunos momentos críticos», clarifica Bryn.
Más allá de la mayor dinámica en las operaciones, lo que hay que diferenciar es que «las transacciones en efectivo suelen resolverse con mayor rapidez, mientras que aquellas que dependen de créditos hipotecarios pueden demorar más debido a la burocracia asociada a la aprobación y desembolso de los préstamos», destaca Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina & Uruguay.
No obstante, los plazos de venta podrían seguir reduciéndose en 2025, principalmente por el aumento en la demanda y la expectativa de mayor acceso al crédito. Si el flujo de compradores se mantiene activo y la oferta continúa ajustándose a las necesidades del mercado, «podríamos ver operaciones concretándose en plazos más cortos en propiedades bien valuadas y ubicadas en zonas de alta demanda», confía Sosa.
En ese sentido, para Bryn podríamos ver «una absorción de stock en 12 a 15 meses, acercándonos a niveles históricos más dinámicos». Asimismo, con este punto de equilibrio que experimenta el mercado, «es más probable que los valores se acomoden más al alza que los tiempos de venta se acorten en productos típicos y con demanda potencial, como pueden ser inmuebles con buena ubicación, de 2 o 3 dormitorios, etc.», apunta Gómez Picasso.
Negociaciones más ajustadas: estos son los márgenes de contraoferta
Con un mercado inmobiliario más dinámico, hoy los márgenes de contraoferta se han reducido y rondan entre el 5% y el 6%, lo que representa una de las cifras más bajas de los últimos años. En contraste, entre 2020 y 2023, cuando la oferta superaba ampliamente la demanda, «los compradores podían conseguir rebajas del 10% al 12%», especifica el asesor de real estate y presidente de la inmobiliaria Zipcode.
En los tiempos dorados del mercado (2017-2019), los descuentos eran casi inexistentes e, incluso, muchas propiedades se vendían al precio publicado, sin margen para regateos.
Coindice Gómez Picasso en que el rango de cierre versus lo solicitados es el más bajo de los últimos años y continúa bajando. «La brecha entre el valor por m2 de las operaciones realizadas con relación al último valor de publicación del inmueble se ubicó en el 4,26%, en promedio, manteniéndose desde hace 10 meses consecutivos por debajo del 5 por ciento».
¿Qué significa esto? Que los compradores «están ofreciendo precios más cercanos al valor de publicación y que los vendedores están más firmes en sus pretensiones«, diferencia Sosa.
¿En qué barrios comenzaron a subir más los precios de las propiedades?
Conforme el último informe de Zonaprop, los precios de venta en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron un 1,3% en febrero de 2025, lo que indica una aceleración en el ritmo de incremento de este sector. Actualmente, el valor del metro cuadrado se encuentra en u$s2.370, lo que representa un 8,4% más que en febrero de 2023, cuando estaba en 2.185 dólares.
Núñez (+15,58%) lidera el ranking de barrios que registran mayor variación en los precios de venta. «En los últimos doce meses el valor del metro cuadrado subió un 16,5%. Le siguen Colegiales, con un aumento del 14,9% y Villa Ortúzar, con un incremento del 14,3%«, aporta Leandro Molina. Pero también Villa Devoto (+12,30%), Saavedra (+10,94%) y Caballito (+9,90%) encabezan la recuperación de precios en el último año, según Bryn.
Estas zonas han experimentado mayor demanda debido a la combinación de buena conectividad, calidad de vida y opciones atractivas de inversión, en especial para quienes buscan departamentos con potencial de valorización.
Asimismo, se han registrado subas en municipios del conurbano bonaerense que ofrecen buena conectividad con la ciudad y un costo por metro cuadrado más competitivo. «La demanda en estas zonas se debe a la combinación de usuarios finales que buscan mudarse y a inversores que ven un potencial de rentabilidad en el mediano plazo», remarca el presidente de RE/MAX Argentina & Uruguay,
En definitiva, «los productos que más suben son los que están bien ubicados y en el rango por debajo de los u$s150.000, ya que traccionan los créditos en ese rango», cierra Gómez Picasso.
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